01

房屋租赁合同的效力

无论当事人是否提出相应的诉求，人民法院均主动审查租赁合同是否有效，这将直接影响请求权的基础、诉讼请求、责任负担等。

关于房屋租赁合同的效力，除了适用《中华人民共和国合同法》第五十二条予以审查之外，实践中导致房屋租赁合同无效的原因主要有以下两个方面：1.标的物违法；2.合同期限超过20年。

02

房屋租赁合同的履行

1.出租人的主要义务

出租人在合同履行过程中，其主要义务为：交付租赁房屋的义务；瑕疵担保义务；维修房屋义务；优先购买权的通知义务。

2.承租人的主要义务

承租人在合同履行过程中，其主要义务为：按时支付房屋租金的义务；妥善保管和使用租赁房屋的义务；不得擅自转租的义务；合同终止后腾退房屋的义务。

03

房屋租赁合同的解除

1.出租人享有解除权的情况

出租人享有解除权的情况主要有：不可抗力致使合同目的不能实现的，可以解除合同；因承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建而解除；承租人未经出租人同意转租而解除；承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，造成房屋损失而解除；不定期租赁，出租人可以随时解除合同；承租人未支付或迟延支付租金，出租人可以解除合同。

2.承租人享有解除权的情况

承租人享有解除权的情况主要有：不可抗力致使合同目的不能实现的，可以解除合同；出租人拒不交付租赁房屋；租赁房屋部分或全部毁损、灭失的；对于不定期租赁，承租人可以随时解除合同；租赁房屋危及承租人安全或者健康的，承租人可以随时解除合同；司法机关或行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除；权属有争议导致承租人不能使用房屋的，承租人有权解除合同；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同。